Pang Dong Lai Dipaksa Keluar oleh Sewa Tinggi: Untuk Siapa Ritel Fisik Sebenarnya Bekerja?

Mengapa sebuah toko dengan penjualan tahunan sekitar 2 miliar yuan dan laba melebihi 100 juta yuan secara sukarela menutup?

Pada Agustus 2026, pendiri Pang Dong Lai, Yu Donglai, mengumumkan bahwa toko Xuchang Life Plaza yang telah lama berdiri akan menghentikan operasinya pada Desember tahun itu. Menurut pernyataan publiknya, penutupan tersebut bukan karena kerugian operasional, tetapi karena sewa yang ditandatangani sekitar tahun 2015 tidak seragam, yang mengarah pada hubungan sewa yang tidak adil dan kenaikan sewa yang tajam, yang akhirnya mengakibatkan keputusan untuk keluar saat kontrak berakhir.

Penutupan ini menimbulkan pertanyaan yang lebih signifikan daripada tingkat sewa itu sendiri:

Ketika sebuah perusahaan ritel menggunakan produk, layanan, dan reputasinya untuk mengubah lokasi komersial biasa menjadi tujuan konsumsi tingkat kota, siapa yang seharusnya menerima premium komersial yang dihasilkan?

01 Bukan Toko yang Merugi

Kebanyakan toko ritel fisik keluar dari pasar karena penurunan lalu lintas pengunjung, produk yang menua, atau kerugian yang terus-menerus. Keunikan toko Pang Dong Lai Life Plaza terletak pada pilihannya untuk keluar saat masih stabil menguntungkan.

Jika dihitung berdasarkan laba 100 juta yuan, untuk setiap 100 yuan dalam penjualan, toko hanya mempertahankan sekitar 5 yuan dalam laba bersih.

5 yuan ini bukan laba kotor dari barang, tetapi pendapatan aktual yang tersisa setelah mengurangi pengadaan, tenaga kerja, sewa, utilitas, logistik, penyusutan inventaris, penyusutan renovasi, dan pajak.

Pada tahun 2025, Yu Donglai secara publik menyatakan bahwa margin laba bersih keseluruhan Pang Dong Lai adalah sekitar 5%. Ini menunjukkan bahwa profitabilitas toko Life Plaza tidak menyimpang secara signifikan dari model operasi keseluruhan perusahaan.

Masalahnya menjadi lebih jelas: untuk peritel fisik dengan margin laba bersih hanya sekitar 5%, bahkan kenaikan sewa beberapa poin persentase dari penjualan dapat menghapus sebagian besar laba.

Hubungan antara sewa dan penjualan bukanlah struktur biaya yang sederhana. Sewa adalah biaya tetap atau semi-tetap, sementara penjualan dan laba berfluktuasi dengan lalu lintas pengunjung, daya beli konsumen, dan lanskap persaingan. Pada tahun-tahun baik, sewa tampak dapat dikelola; begitu pendapatan turun, rasio sewa terhadap penjualan naik secara pasif.

Para pemilik tanah menerima pendapatan kontrak yang relatif pasti, sementara peritel menanggung risiko operasional seperti inventaris yang stagnan, perubahan lalu lintas pengunjung, investasi personel, dan siklus konsumsi.

Pemasok dibayar sesuai kontrak pengadaan, karyawan menerima upah berdasarkan hubungan kerja, dan pemilik properti mengumpulkan sewa berdasarkan sewa; hanya peritel yang harus menanggung hasil sisa dari fluktuasi penjualan.

Peritel fisik dengan demikian menjadi "penanggung laba sisa" pada laporan laba rugi: peserta lain menerima pengembalian mereka sesuai kontrak terlebih dahulu, dan hanya yang tersisa yang menjadi milik peritel.

02 Sewa Menghabiskan Lapisan Akhir Laba

Kontradiksi inti yang dihadapi ritel fisik di China bukanlah kurangnya margin kotor, tetapi semakin sulitnya menutupi semua biaya operasional dengan margin tersebut.

Statistik "Prospek Industri Ritel Fisik China (2026)" menunjukkan bahwa dari tahun 2024 hingga tiga kuartal pertama tahun 2025, margin kotor perusahaan supermarket sampel tetap pada dasarnya stabil, tetapi rasio biaya periode secara konsisten lebih tinggi daripada margin kotor, dengan selisih hampir 2 poin persentase di antara keduanya.

(Sumber data: China Chengxin International Credit Rating, disusun oleh Laporan Penelitian Insight)

Margin kotor dikurangi rasio biaya periode di sini tidak sama dengan margin laba bersih akhir, karena laporan laba rugi juga mencakup pendapatan lain, keuntungan investasi, pajak, dan item penurunan nilai aset.

Namun, data ini masih menunjukkan bahwa ruang laba kotor yang dibentuk oleh pengadaan dan penjualan supermarket tradisional sudah berjuang untuk menutupi input operasional seperti sewa, tenaga kerja, manajemen, dan pemasaran.

Di bawah struktur laba ini, sewa bukanlah biaya reguler, tetapi biaya ambang batas yang menentukan apakah sebuah toko dapat terus ada.

Kenaikan sewa tidak secara langsung mengurangi penjualan, tetapi mereka adalah yang pertama mengikis lapisan akhir laba. Ketika pertumbuhan sewa melebihi margin kotor dan pertumbuhan penjualan, sebuah toko mungkin secara bertahap kehilangan nilainya meskipun masih memiliki lalu lintas pengunjung.

Bagi peritel fisik, yang benar-benar perlu dipantau bukan hanya "sewa per meter persegi," tetapi biaya okupansi toko lengkap, termasuk sewa dasar, biaya manajemen properti, biaya energi, amortisasi renovasi, dan biaya keluar kontrak.

Melihat jumlah sewa saja tidak dapat menentukan apakah sebuah toko sehat. Hanya dengan menempatkan biaya okupansi di samping penjualan, laba kotor, dan arus kas operasi, seseorang dapat melihat apakah sebuah toko menciptakan laba atau hanya mempertahankan fasad kemakmuran.

03 Sewa Juga Merupakan Kewajiban Jangka Panjang

Menyewa toko biasanya dilihat sebagai metode ekspansi ringan.

Perusahaan tidak perlu membeli properti; mereka hanya perlu membayar sewa untuk dengan cepat memasuki kota dan distrik komersial baru. Tetapi seiring dengan bertambahnya jumlah toko, sewa jangka panjang juga menciptakan kewajiban pembayaran yang besar.

Mengambil contoh Yonghui Superstores, pada paruh pertama tahun 2025, pendapatan operasional perusahaan adalah 29,948 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 20,73%; margin kotor komprehensif adalah 20,80%, dan kerugian bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk adalah 241 juta yuan.

Selama periode pelaporan, Yonghui menutup sejumlah besar toko yang merugi dalam jangka panjang, dan kewajiban sewa terkait berkurang seiring dengan jumlah toko. Namun, biaya seperti kompensasi sewa, penempatan kembali karyawan, pembersihan inventaris, dan penghapusan aset tetap terjadi selama proses penutupan.

(Sumber data: Laporan Semi-Tahunan Yonghui Superstores 2025, disusun oleh Laporan Riset Insight)

Ini mencerminkan aspek yang sering diabaikan ketika pengecer fisik menutup toko: sebuah toko dapat berhenti beroperasi, tetapi kontrak sewa tidak serta merta hilang secara bersamaan.

Jika sewa belum berakhir, perusahaan mungkin terus membayar sewa atau perlu bernegosiasi kompensasi dengan pemilik properti. Investasi awal seperti renovasi toko, peralatan, dan rak mungkin juga dihapuskan sepenuhnya karena keluar lebih awal.

Oleh karena itu, beberapa toko yang merugi yang tampaknya masih beroperasi bukan karena perusahaan tidak menyadari masalahnya, tetapi karena baik melanjutkan operasi maupun penutupan segera menimbulkan biaya.

Sewa sebenarnya adalah komitmen operasi jangka panjang. Salah menilai lalu lintas pejalan kaki, penjualan, dan persaingan komersial pada saat penandatanganan dapat mempengaruhi tidak hanya keuntungan satu tahun, tetapi juga arus kas dan neraca selama bertahun-tahun ke depan.

Kontroversi mengenai toko Pang Dong Lai Life Plaza secara dangkal adalah masalah sewa, tetapi secara mendalam adalah masalah manajemen sewa. Dalam tanggapannya, Yu Donglai mengaitkan penyebabnya dengan kesalahan profesional yang dihasilkan dari tidak adanya penandatanganan kontrak yang terkoordinasi.

Bagi perusahaan ritel besar, manajemen sewa tidak hanya menjadi urusan departemen pengembangan toko, tetapi harus dimasukkan ke dalam keputusan jangka panjang yang melibatkan departemen keuangan, hukum, dan operasi.

04 Toko yang Baik Juga Menambah Nilai pada Properti

Logika bisnis tradisional biasanya mengasumsikan bahwa mal menyediakan lokasi dan lalu lintas pejalan kaki, dan merek ritel membayar sewa untuk ruang tersebut.

Tetapi untuk toko merek yang kuat, hubungan tersebut mungkin justru sebaliknya.

Pang Dong Lai tidak hanya mengandalkan distrik komersial yang matang untuk lalu lintas pejalan kaki; ia secara aktif menarik konsumen ke tokonya melalui produk, layanan, manajemen karyawan, dan reputasi merek.

Setelah konsumen datang ke Pang Dong Lai, mereka juga mendorong operasi restoran, transportasi, akomodasi, dan pedagang lainnya di sekitarnya. Pada titik ini, Pang Dong Lai bukan hanya penyewa properti, tetapi produsen lalu lintas distrik komersial.

Masalahnya adalah bahwa lalu lintas pejalan kaki yang diciptakan oleh merek secara bertahap menetap menjadi panas lokasi, nilai etalase, dan ekspektasi sewa. Ketika sewa memasuki tahap pembaruan, pemilik properti mungkin menetapkan harga ulang berdasarkan nilai distrik komersial yang terbentuk, sementara layanan, bakat, dan biaya operasi yang sebelumnya diinvestasikan oleh merek sulit untuk dikonfirmasi secara terpisah dalam sewa.

Ini menciptakan struktur alokasi di mana "operator menciptakan premi, dan pemilik properti mencairkannya."

Tidak secara inheren tidak masuk akal bagi pemilik untuk menaikkan sewa. Pemilik properti juga memiliki biaya akuisisi, konstruksi, pembiayaan, pemeliharaan, dan kekosongan.

Tetapi jika kenaikan sewa terutama berasal dari lalu lintas pejalan kaki yang terbentuk oleh operasi jangka panjang merek penyewa, dan kenaikan tersebut melebihi pertumbuhan keuntungan toko, kedua belah pihak mudah memasuki permainan zero-sum:

Semakin sukses toko, semakin kuat daya tawar pemilik properti; semakin kuat daya tawar pemilik properti, semakin rendah nilai untuk terus mengoperasikan toko tersebut.

Dari perspektif hubungan bisnis, merek ritel berkualitas tinggi dan pemilik properti seharusnya tidak hanya memiliki hubungan sederhana sebagai pemilik-penyewa, tetapi hubungan kerjasama untuk bersama-sama mengoperasikan distrik komersial.

Untuk toko jangkar yang dapat secara signifikan mendorong lalu lintas pejalan kaki, sewa tetap tidak selalu menjadi metode kerjasama yang paling masuk akal. Sewa dasar ditambah komisi penjualan, mengaitkan kenaikan sewa dengan indikator operasi, dan memperpanjang jangka waktu sewa dengan batas pembaruan semuanya membantu mengurangi konflik kepentingan ketika kontrak berakhir.

05 Industri Beralih dari Membuka Toko ke Menghitung Akun

Ritel fisik mengucapkan selamat tinggal pada siklus ekspansi yang mengandalkan peningkatan jumlah toko.

Asosiasi Toko Rantai & Waralaba China mensurvei 68 perusahaan supermarket dengan lebih dari 30.000 toko, dengan penjualan tahunan perusahaan sampel melebihi 400 miliar yuan. Hasilnya menunjukkan bahwa pertumbuhan industri pada tahun 2025 lebih banyak berasal dari optimalisasi toko yang ada daripada terus menambah yang baru.

(Sumber data: Asosiasi Toko Rantai & Waralaba China, disusun oleh Laporan Riset Insight)

Set data lain lebih mencerminkan perubahan arah industri.

Pada tahun 2024, skala penjualan dari 100 supermarket teratas di China sekitar 900 miliar yuan, meningkat 0,3% dari tahun ke tahun; namun, jumlah total toko berkurang sebanyak 2.750, turun menjadi 25.200.

Skala penjualan yang stabil dan penurunan signifikan dalam jumlah toko menunjukkan bahwa industri ini meningkatkan output per toko dengan menutup yang tidak efisien.

Pada masa lalu, perusahaan ritel fokus pada kecepatan pembukaan, cakupan area, dan jumlah total toko. Hari ini, indikator yang lebih penting telah menjadi arus kas per toko, pertumbuhan toko yang sebanding, perputaran inventaris, efisiensi tenaga kerja, dan keterjangkauan sewa.

Apakah sebuah toko dapat dibuka tidak lagi hanya bergantung pada populasi sekitar dan penjualan yang diproyeksikan, tetapi harus menjawab tiga pertanyaan:

Dapatkah keuntungan yang dihasilkan oleh toko menutupi biaya selama siklus sewa penuh?

Bagaimana premi distrik komersial yang terbentuk oleh investasi merek akan dialokasikan saat pembaruan sewa?

Jika sewa tidak dapat diperpanjang, dapatkah perusahaan memigrasikan pelanggan dan penjualan ke toko lain?

Pang Dong Lai berani menutup toko yang menguntungkan karena merek regionalnya cukup kuat sehingga konsumen masih dapat diarahkan ke toko lain seperti Times Square.

Bagi pengecer yang kurang memiliki daya tarik merek, meninggalkan lokasi asli sering kali berarti hilangnya lalu lintas kaki dan pendapatan secara bersamaan, membuatnya sulit untuk memiliki daya tawar yang sama.

06 Pengecer Harus Merebut Kembali Tiga Hak

"Sewa" yang dihadapi oleh ritel fisik tidak lagi hanya sewa properti.

Data Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada tahun 2025, total penjualan ritel barang konsumsi di China mencapai 50,12 triliun yuan, meningkat 3,7% dari tahun ke tahun; penjualan ritel online barang fisik mencapai 13,09 triliun yuan, menyumbang 26,1% dari total.

Setelah konsumen bermigrasi online, perusahaan ritel mengurangi beberapa biaya ruang fisik tetapi meningkatkan komisi platform, akuisisi lalu lintas, pengiriman instan, dan subsidi promosi.

Dengan lokasi bisnis yang beralih dari rak mal ke halaman seluler, perusahaan masih perlu membayar untuk "dilihat oleh konsumen."

Apa yang benar-benar perlu diselesaikan oleh ritel fisik bukan hanya menurunkan sewa, tetapi merebut kembali tiga hak operasi.

Pertama, hak untuk mengontrol sewa.

Ketentuan sewa, mekanisme pembaruan, batas kenaikan, penanganan investasi renovasi, dan klausul keluar awal harus dievaluasi sesuai dengan siklus pemulihan investasi toko. Perusahaan perlu menghindari investasi dalam jumlah besar pada aset tetap dalam sewa jangka pendek dan mengurangi kontrol properti tunggal atas toko inti.

Kedua, hak untuk mengontrol hubungan pelanggan.

Sistem keanggotaan, mini-program, pembayaran milik sendiri, dan layanan lintas toko bukan hanya alat digital, tetapi infrastruktur untuk mengurangi ketergantungan pada properti tunggal. Hanya ketika pelanggan menjadi milik merek, bukan alamat tertentu, perusahaan ritel benar-benar memiliki kemampuan untuk relokasi.

Ketiga, hak untuk mengontrol keuntungan produk.

Ketika biaya sewa, tenaga kerja, dan lalu lintas kaku, pengecer harus mengandalkan merek pribadi, produk eksklusif, pengadaan rantai pasokan langsung, dan pemrosesan di tempat untuk membentuk struktur produk yang tidak mudah dibandingkan berdasarkan harga.

Jika tidak, bahkan jika sebuah toko memiliki lalu lintas kaki yang cukup, itu mungkin hanya menyumbang volume transaksi kepada pemilik properti dan platform menggunakan produk dengan margin rendah.

Kesimpulan

Pertanyaan 'untuk siapa sebenarnya ritel fisik bekerja' tidak dapat hanya dikaitkan dengan pemilik properti yang mengambil semua keuntungan.

Pemilik properti menyediakan ruang, karyawan menyediakan layanan, pemasok menyediakan barang, dan platform menyediakan lalu lintas; setiap peserta harus menerima pengembalian yang wajar.

Masalah sebenarnya terletak pada kenyataan bahwa pengecer menanggung sebagian besar risiko terkait lalu lintas kaki, inventaris, layanan, dan siklus konsumsi, namun mereka mungkin tidak menerima pengembalian sisa yang sebanding dengan risiko tersebut.

Jika sebuah toko menciptakan nilai untuk distrik komersial tetapi tidak dapat berbagi dalam apresiasi properti, itu bekerja untuk pemilik properti; jika penjualan online tumbuh tetapi toko tidak dapat mempertahankan pelanggannya sendiri, itu bekerja untuk platform; jika hanya mengandalkan harga rendah dan penjualan volume tanpa diferensiasi produk, itu bekerja untuk perputaran rantai pasokan.

Penutupan toko Life Plaza oleh Pang Dong Lai tidak membuktikan bahwa strategi 'lebih baik menutup toko daripada menerima sewa tinggi' berlaku untuk semua perusahaan ritel. Sebagian besar perusahaan tidak memiliki kemampuan migrasi merek yang cukup kuat dan tidak dapat dengan mudah meninggalkan lokasi toko yang matang.

Namun, keputusan ini memberikan penilaian industri yang lebih penting:

Kemampuan yang paling langka untuk ritel fisik di masa depan bukanlah menemukan lokasi dengan lalu lintas kaki yang lebih tinggi, tetapi membangun sistem operasi yang tidak terkunci pada satu lokasi, satu platform, atau satu titik masuk lalu lintas.

Toko hanyalah pembawa operasi; hubungan pelanggan, kemampuan produk, dan kontrol kontrak adalah aset yang benar-benar dapat dibawa oleh perusahaan ritel.

Catatan Sumber Data: Data dalam artikel ini berasal dari informasi publik Pang Dong Lai, Biro Statistik Nasional, Asosiasi Toko Rantai & Waralaba China, laporan berkala Yonghui Superstores, dan materi industri publik. Konten yang melibatkan margin keuntungan toko Pang Dong Lai adalah perkiraan yang dihitung berdasarkan angka penjualan dan keuntungan publik dan tidak mewakili indikator keuangan yang diaudit.